商办市场破局之道，蜜蜂科技BEEPLUS用五年验证精细管理成功之道
在当前写字楼市场格局中，供需失衡态势显著。国家统计局数据显示，2025年1-2月，办公楼销售额累计达247亿元，较去年同期大幅下降25.5%；办公楼竣工面积为280万平米，同比增长1.9%，进一步加剧了市场上空置率上升与租金下跌的双重困境。
在市场普遍下行的严峻形势下，蜜蜂科技BEEPLUS和多个国企业主合作，打造了助力资产保值增值的经典范例。其中，珠海大横琴&BEEPLUS中心各项指标逆势上扬。该中心稳健运营已经5年时间，运营数据有力地证明，BEEPLUS精细化运营水平与招商能力大幅领先市场：通过高坪效与快周转实现超额收益；以场景化产品、数字化招商、生态化运营构建竞争护城河；利用“轻资产模式+政策红利”捕获资产增值空间。
大横琴&BEEPLUS中心逆周期逻辑
对于写字楼业主和运营商而言，供需失衡带来的空置率上升意味着租金收入减少，运营成本压力增大，资产价值面临贬值风险；为吸引租户不得不采取降价策略，进一步压缩了利润空间。蜜蜂科技BEEPLUS在珠海大横琴&BEEPLUS中心树立了成功的样板，财务数据上逆势增长，这一成果充分彰显了BEEPLUS模式的卓越成效，值得深入剖析。
财务表现：高收益与强现金流兑现业绩
在大横琴&BEEPLUS中心的运营过程中，蜜蜂科技BEEPLUS做轻资产方，对业主端业绩兑现成效显著。
01 营收利润双增长
从营收表现来看，过去一年，面向企业端（To B）的项目营收实现了11%的同比增长，而面向个人消费者端（To C）的营收增长更为突出，同比增幅高达130%，均超额达成预算目标。这一数据充分显示出中心在不同业务板块的强劲发展态势。
具体看，面向场地租赁收入为38%，商务服务为35%，咖啡吧为27%。后两者为C端收入，在差异化经营方面，该中心实现了独特的增值服务创造，不仅在在2024年举办了82场社群活动，还通过咖啡吧提升了项目人气，带来了可观的增值服务收入，体现了大横琴&BEEPLUS中心在复杂市场环境下的强大运营能力与良好发展前景。
在成本控制及利润方面，经营成本同比仅增长3.6%，经营利润同比增长23%，反映出中心精细化运营管理在成本管控上的卓越成效。通过合理优化资源配置、提升运营效率，有效抑制了成本的过快上升，使得中心的盈利能力得到极大增强。
02 核心指标对比
在近五年商业地产市场中，广深两市甲级写字楼租金及出租率水平逐年下滑，而珠海大横琴&BEEPLUS中心却脱颖而出。自2021年起，其出租率始终稳定在95%的高位，远高于横琴地区平均50%的出租率，也大幅领先于深圳甲级写字楼平均76%的出租率以及广州写字楼平均81%的出租率。95%出租率锁定长期租约，租金收入可覆盖运营成本并支撑再投资。
租金方面，该中心租金水平超过200元/平方米/月，为同区域写字楼租金的1.5倍，相较于广州甲级写字楼平均租金125.1元/平方米/月以及深圳甲级写字楼平均租金151.1元/平方米/月，优势显著。高出租率与高租金水平的结合，为其带来了稳定且丰厚的租金收益，有力支撑了项目的财务表现。
03 成本回收与收益增长评估
蜜蜂科技BEEPLUS凭借精细化运营策略，使珠海大横琴&BEEPLUS中心坪效远超同行龙头公司，达近三倍之多。在成本回收方面，前期改造投入在短短4年内便成功收回，5年内部收益率（IRR）达到14.26%，较传统写字楼（6-8年回收）效率提升50%。
这一成绩不仅彰显了项目在成本控制与收益创造方面的卓越能力，更表明其商业模式具备较强的盈利能力和可持续性。快速的成本回收使得企业能够将更多资源投入到后续运营与发展中，进一步提升项目竞争力，实现收益的持续增长。
04 客户结构升级对财务的影响
随着运营的不断优化，珠海大横琴&BEEPLUS中心客户结构持续升级，已形成“科技+金融+文旅”复合型产业生态。优质客户的入驻不仅提升了项目的品牌价值与市场影响力，从财务角度看，这类企业往往具备更强的支付能力和稳定性，保障租金收入的稳定流入。
BEEPLUS在客户租期与工位数管理方面，制定了科学策略，规划一年到期、二年到期、三年到期的客户占比维持在3:3:3的均衡状态，同时强调增加大客户签约数量。珠海大横琴&BEEPLUS中心严格遵循这一策略框架，并对客户续约周期结构进行了精心优化，将比例调整为2:2:6，使三年以上长期客户占比达到最高，同时确保大客户数量占比超过20%。
这一优化举措成效显著，极大提升了客户组合的优质度，大客户凭借其雄厚实力与良好信誉，成为项目稳定运营的基石；不同租期客户的合理搭配，使项目在不同时间段都能保持相对稳定的出租率与租金收入。这种结构有助于保证部分客户的扩展性，当企业发展壮大有扩租需求时，项目可依据自身租户结构规划，灵活调配工位资源，满足客户成长需要，实现与客户的共同发展。
二、经营策略：产品力+招商力+运营力三轴驱动
蜜蜂科技 BEEPLUS 在珠海大横琴&BEEPLUS中心上的成功，源于多方面要素。
01、产品力革新——从空间供给到场景创造
珠海大横琴&BEEPLUS中心在空间设计上独具匠心，莫兰迪蓝色系旋转楼梯成为标志性景观。特色“X”设计贯穿其中，午休仓、电话间、咖啡吧、冥想室等功能空间一应俱全。这些设计精准匹配现代人对办公空间多元化、精细化的需求，践行“bring life into work”的产品理念，打破传统办公空间的单调格局，为企业打造出兼具舒适感与高效性的办公环境，有效提升了项目的产品竞争力。
该中心作为产业中心产品线，是蜜蜂科技BEEPLUS早期创新尝试，在传统3.0办公模式基础上融入“X”设计，为办公空间注入新活力。此后，公司不断探索，产业社区产品线实现“楼上研发，楼下生产”的混合业态，涵盖“3.0办公+2.5产业+超级配套区”；写字楼产品线全力营造“空间园区化”概念，重视写字楼产业服务与商业空间产业化发展。丰富的产品线满足了不同企业的多样化需求，促进了产业融合与聚集，为项目经营带来更广阔的市场空间与发展潜力。02、招商力构建——政企协同+数字化赋能
珠海大横琴&BEEPLUS中心紧密围绕国家战略导向，依托横琴粤澳深度合作区“四大产业”发展规划，动态调整产业图谱，从初期以科创企业为主，逐步升级为“科技+金融+文旅”复合型产业生态，精准承接澳门适度多元化政策红利。通过与地方政府联合举办产业峰会、专项招商会等社群活动，如横琴金融政策推介会、澳门法律研讨会等，加强了与政府的合作，提升了项目在产业界的知名度与吸引力，为精准招商奠定了坚实基础。
蜜蜂科技BEEPLUS构建了多元化招商渠道体系。除传统线上线下广告营销外，打造了企业客户池与“BEEPLUS大富豪”小程序等自有招商渠道。目前已累计服务3500家企业，具备强大的战略资源导入能力。“BEEPLUS大富豪”小程序专为经纪人设计，通过精准房源推送、便捷展示介绍、快速预约带客及高效结佣等功能，已与超过3000个经纪人深度绑定，增强了招商渠道的稳定性与高效性。
该中心采用属地化运营模式。目前蜜蜂科技BEEPLUS中心总经理及其团队作为最小利润单元体对项目盈利负责，开业前围绕核心数据指标细化目标，深耕当地资源。开业后，则对项目运营状况展开全方位追踪。全国招商中心作为“城市招商合伙人”，收集企业投资需求，精准组织企业考察洽谈。这种专业化与本地化结合的模式，支撑项目在开幕后短期内迅速提升入驻率，保障了项目招商工作的高效开展。
03、运营力深耕——从物业管理到企业服务
大横琴&BEEPLUS中心作为标杆项目，代表着蜜蜂科技BEEPLUS最高运营标准。运营团队通过每月逐一拜访客户机制，深入了解企业需求；设置意见收集二维码，及时处理客户反馈。从办公设施维护到空间布局优化，从服务流程简化到服务质量提升，每一个环节都经过精心打磨，有效提升了客户满意度与项目坪效，保障了项目运营的高效性与稳定性。
该中心还提供多元化服务，包括为客户提供办公用品及节假日员工礼品采购服务；为有接待需求的客户提供高规格接待服务。此外，还关注客户企业发展资源需求，针对澳门企业和创业青年，链接创新资源，提供商事、法律等政策服务或指引，全方位满足了客户在办公、商务活动及企业发展等多方面的需求，增强了客户粘性与项目吸引力。
围绕企业发展，大横琴&BEEPLUS中心积极举办各类社群活动，开业至今已举办超420场，吸引6300人参与。活动涵盖政策宣讲会、企业发展论坛、线上营销公开课等，搭建企业交流合作平台，为客户企业的成长与发展提供了有力支持，进一步提升了项目在企业客户中的口碑与影响力，形成了良好的运营生态循环。
三、资管视角：资产改造与价值提升
蜜蜂科技BEEPLUS自轻资产转型以来，在资产管理和运营领域不断提升专业能力，严品质、强创新、精细节。
01、轻资产改造模式
珠海大横琴&BEEPLUS中心是由蜜蜂科技BEEPLUS通过轻资产模式进行输出，单项目改造成本较新建低40%-50%，缩短投资回收期。其通过输出标准化运营体系（SOP），通过管理费分成、品牌授权实现轻资产扩张。
珠海大横琴&BEEPLUS中心在项目启动初期，通过精准的市场定位与前期产业规划，对原有物业进行改造升级。在空间设计、功能布局以及配套设施等方面进行创新优化。这种资产改造策略不仅提升了物业的硬件品质，更通过引入创新的办公理念与运营模式，赋予了物业新的价值内涵。从财务数据来看，高出租率、高租金水平以及快速的成本回收和良好的收益增长，均体现了资产改造对价值提升的显著效果。
02、运营管理提升估值溢价
高出租率与租金溢价支撑NOI增长，资本化率较区域同类资产低1-1.5%。这离不开精细化运营，蜜蜂科技BEEPLUS从招商、客户服务到空间管理等各个环节，构建了一套科学且全面的数据监控体系。
其通过自研的“Hero后台管理系统”以及深化使用绩效考核工具，围绕项目收入、出租率、续约率、社群活动、安全运营、白手套检查等设定超过50项考核指标，指引着整体发展方向。各中心能够精准把握项目在市场中的表现，为运营管理决策提供坚实的数据依据，彰显出BEEPLUS在运营管理层面的深度与专业度，确保项目在复杂多变的市场环境中始终保持竞争优势，实现持续稳定发展。
该中心注重办公空间的维护与更新，确保设施设备的正常运行，保持空间的整洁与舒适，延长了资产的使用寿命，维护了资产的良好状态，为资产的长期稳定增值奠定了坚实基础。
通过构建“科技+金融+文旅”复合型产业生态，珠海大横琴&BEEPLUS中心的资产流动性优于传统写字楼。不同产业企业之间的交流与合作，项目的吸引力与影响力，还提升了物业所在区域的整体价值，进而实现了资产的进一步增值。稳定且优质的客户结构也降低了资产运营风险，保障了资产的长期稳定收益。BEEPLUS树立了行业标杆
整体来看，蜜蜂科技BEEPLUS在改造运营管理项目过程中，目前已形成“产业洞察 – 精准获客 – 高效转化 – 深度运营”的闭环，在产品力、招商力、运营力以及资产管理等方面实现了全方位提升，在行业内构建起可持续的竞争力。在产业洞察上，蜜蜂科技BEEPLUS通过组建专业的政策研究团队，持续跟踪国家战略导向以及各区域产业发展动态，精准把握政策红利与产业发展趋势。在明确产业定位后，深入研究市场需求变化，并紧密结合自身物业特点，开启产品创新与升级之路，实现了与市场同类产品的差异化竞争，极大提升了项目的产品力与市场吸引力。
在精准获客上，其开展全方位、精准化的招商活动，吸引了相关领域的企业关注与参与，精准对接目标企业资源；并且拓宽招商渠道，提高招商效率，构建了多元化招商渠道体系，促进产业集聚与协同发展，提升项目的产业价值与市场影响力。在高效转化和深度运营方面，蜜蜂科技BEEzPLUS重视运营管理，从客户需求出发，优化运营流程，提升服务质量。其用多元服务模式，为客户提供了优质的办公体验，加强与客户的沟通互动，及时了解客户需求并加以满足。通过打造良好的办公生态，提高客户满意度与忠诚度，实现项目的可持续发展。蜜蜂科技BEEPLUS树立长期资产管理理念，在资产改造上加大投入，提升物业品质；在运营管理中注重细节，维护资产状态。从资产改造到运营管理再到产业生态构建，BEEPLUS 的资产管理策略为资产增值提供了全方位保障，提升资产所在区域的价值。
这些要素相互协同，共同推动项目在严峻的市场环境中取得优异成绩。在写字楼市场竞争日益激烈的当下，蜜蜂科技BEEPLUS的创新运营模式为行业提供了宝贵的借鉴经验。通过产品创新、精准招商、精细运营与有效资产管理等多维度举措，打破市场困局，实现写字楼项目的可持续发展与价值最大化，推动整个写字楼行业迈向新的发展阶段。
