这两天，在各大平台上，一则规划征询公示被频频刷屏。

深入了解后得知，虹桥主城区，沪青平公路旁的永业购物中心（家乐福、迪卡侬所在地）即将歇业，规划被调整为保障性租赁用地，预计入市2700套租赁房源！

首先我们看一下大虹桥徐泾板块的详细规划分析：

得知消息后，官网查询相关公告。

据上海市青浦人民政府网站公示《上海市虹桥商务区徐泾南QPP0-0103单元控制性详细规划01街坊局部调整》。

更新后的永业地块，性质调整为四类住宅组团用地和商业用地，用地面积为64535平方米，容积率为2.5，住宅套数为2700套，按面积推算，户型平均面积为59㎡左右，大概率做一房一厅或小两房。

马路对面商业超市变成了保障性租赁住宅，虹桥（准）业主们都充满了各种担忧和疑虑，对此我们来深度分析一下：

新增保障性租赁住房是上海十四五规划目标！

什么是保障性租赁用地？

和传统的公租房或者廉租房不同。

保障性租赁住房主要面向的是新市民、青年人等群体。由政府给予土地、财税、金融等政策支持，由专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理。

上海政府明确，“十四五”期间，全市计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”期末，全市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上。

上述目标任务已通过《保障性租赁住房工作目标责任书》的方式分解下达各区政府。

根据规划，整个西虹桥片区将规划约76万方租赁房。

指标是明确的，永业地块的变更是计划的一部分，但不会是最后一个，未来还会有更多的保障性租赁住房入市。

事实上，大虹桥目前在售项目都有5%保障性住房要求。

保障性租赁住房对周边业主有没有影响？

1、会不会拉低板块的居住品质？

每个板块的住宅市场都是由全新商品房、次新商品房、房龄较老的3种房源组成，而在徐泾沪青平公路旁，有一定房龄的老小区非常多，包括高景花园、绿中海名苑、上海豪都国际花园等。

不管是哪种房源，都有部分用于出租。

永业地块增加的租户并不能降低板块居住品质，反而让导入的租赁房源租户在5年后更愿意在此置业。

2、保障性租赁住宅品质如何？

可以参考能级和虹桥主城区差不多的前滩。前滩包括九宫格在内，租赁住宅非常多，已建成的租赁公寓前滩悦庭57，就是基于对年轻白领的租住需求，打造的白领社区。

实景图可做参考：

3、会不会影响租金市场？

这个影响肯定是有的。

政府对保障性租赁住宅的面积要求是：不超过70平方米的小户型为主；对租金的要求是：同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下！

以前滩租赁公寓前滩悦庭57为例：约53-57㎡ 双南一房一厅、约57-61㎡ 南北通一房一厅，租金为约7100-7990元/月。

同面积的商品住宅，在链家网的租金在11000元/㎡左右。

前者是后者的8折甚至更低。

保障性租赁住宅能让更多来上海参与城市建设的青年才俊，支付更低的居住成本，体现了上海海纳百川的特点。

4、会不会让地铁更拥挤？

目前已运营的17号线徐盈站，周边高层住宅密集，运营没有问题。

规划的2号线蟠祥路站附近，商办和低密度别墅区很多，人口密度远不如徐盈路站，新增2700套租赁住宅，完全在可承载范围内。

5、永业的歇业会对当地商业产生什么影响？

家门口的超市歇业，自然是少了一个购物的地方。但按照虹桥的规划能级，商业是不会缺乏的，也许会迎来一个更高能级的商超业态！

菜场等基础生活配套，周边小区包括租赁用地都有规划。

餐饮服务可以去虹桥食尚天地、星巴克、小杨生煎、麦当劳一应俱全。远一些的夏都小镇也有丰富的底商。

更高能级的商业可以等北面的商业办公集群开业，或者坐地铁去到虹桥核心区。